Exemplul 1: casa P+1 in Petresti (Corbeanca) cu o suprafata desfasurata de 196 mp, amprenta la sol 109 mp, suprafata lotului de teren fiind de 567 mp. E o casa cu structura de lemn, cu pereti tip sandwich, cu finisaje modeste, cu put si fosa septica – lucruri obisnuite inafara Bucurestiului. Accesul se face pe un drum privat de 7 m latime.  Pret:  380.000 de euro. Este aceasta o suma corecta sau e un pret mic, de criza? Hai sa calculam: o casa de lemn se construieste cu 350 de euro/mp, poate 400; terenul ar putea costa un maxim de 200 de euro/mp. Total: (400 euro x 197 mp) + (200 euro x 567 mp)= 192.200 de euro.  Sa nu-mi spuneti ca pretul terenului e mai mare, ca nu cred ca ati auzit de multi fraieri care sa plateasca 200 de euro pe metru in Corbeanca, chiar in perioada de varf a bulei imobiliare. Asadar, amicul nostru pune la vanzare  casa de lemn cu un pret dublu fata de cel de constructie.

Exemplul 2: Ciolpani, casa P+1, amprenta la sol 86 mp, suprafata desfasurata 172 mp, lot de 500 mp. Sistemul constructiv folosit este Argisol (cofraje din spuma solida de polistiren in care se toarna betoane). Pret: 249.000 de euro (redus de la 258.000). Pret real? Dam 500 de euro/mp pentru constructie (zice constructorul, nu eu) si pe teren… 50-60 de euro/mp? Total: 116.000 euro costul de constructie. Vanzatorul (dezvoltator, e vorba de un complex) promite si o piscina inclusa in pret, desi as putea paria ca e vorba de una din fibra de sticla, ieftina. Ma rog, adunand costul de constructie cu costurile adiacente (drum de acces, gard, piscina), nu depasim 150.000 de euro.  Peste care vine un adaos de 100.000, sa merite efortul.

Exemplul 3: o simpla cautare pe site-urile de imobiliare va va releva existenta a aproximativ 1000 de oferte de vanzare de case/vile de peste un milion de euro (mergand pana la 15 milioane).  Din centrul orasului pana in Pipera, de pe Giurgiului pana in Pantelimon, proprietatile de milioane stau ascunse in spatele unor anunturi laconice, asteptand cumparatori cu cash si care, probabil, acum stau cu chirie…

Concluzia? Criza e, vanzatorii nu au insa preturi de sezon. Momentul de referinta e primavara anului trecut, cand s-au atins maximele istorice, si orice discount se refera la valorile inregistrate atunci. Proprietarii de terenuri vorbesc despre bucata lor de ogor cu respectul cuvenit “clostii cu puii de aur”, sperind sa gaseasca cumparatori care sa plateasca macar la nivelul lui noiembrie 2007. Micii intreprinzatori imobiliari nu-si pot inchipui ca pot sa ramana cu doar 15-20% profit net, ar fi dezonorant si ar rade toata breasla dezvoltatorilor si cu fundu’ de ei. Bancile nu se pot hotari sa-i execute pe cei restanti la creditele pentru proiecte mai mari sau mai mici; cum ar proceda apoi cu imobilul, l-ar scoate la vanzare? La ce pret? Cui?

Asa ca ne dam intalnire in toamna, sa vedem atunci ce se mai intampla dupa o vara fara clienti la 2000 de euro/mp. Cat despre reluarea creditarii si “revenirea” pietei imobiliare, va recomand doua articole: unu si doi.