Cateva intrebari legate de piata imobiliara framanta de ceva timp mintile analistilor, fie ca vorbim de cei de ocazie sau de cei profesionisti in ale prezisului si despicatului firului in patru. Ca sa nu fiu nici eu mai prejos, ma hotarasc sa intru in joc si sa abordez stiintific si logic (cum altfel!) subiectul pretului mediu al apartamentelor la momentul actual.

Imi stabilesc asadar criterii de impartire a ofertelor in functie de zona, numar de camere, suprafata, anul construtiei, tip apartament – decomandat sau nedecomandat (desi impartirea asta nu cred ca isi mai are sensul), etaj, imbunatatiri, mobilat, sau nemobilat, etc si incep sa rascolesc site-urile de anunturi, magazinele on-line, paginile agentiilor imobiliare sau ale diversilor dezvoltatori. Un lucru mi-e clar din capul locului: ceea ce voi obtine este un pret mediu de strigare, cerut de proprietar si nicidecum o valoare de vanzare in piata, care ar putea fi conform unor “specialisti” in domeniu cu maxim 5-6 % mai mica sau conform altora cu 20 % mai mica.

Trec peste acest amanunt si merg mai departe dar demersul meu se impiedica din nou. Observ cu un minim efort ca imobile situate in aceeasi zona, cu numar de camere si suprafete similare sunt scoase la vanzare cu preturi care pot diferi si cu 200.000 euro. Practic sunt nenumarate situatii in care vanzatorul posteaza oferte la preturi calculate dupa rationamente doar de el stiute, pe care ulterior le mentine si actualizeaza cu inversunare fara sa scada un leu. Realizez ca nu exista de fapt o limita superioara maxima a pretului pe care il poate cere cineva pentru un imobil. E dreptul suveran al proprietarului de garsoniera din Berceni sa ceara pe ea si 3 milioane de euro, doar nu o sa-l amendeze cineva!

Atunci eu ce fac atunci cand calculez pretul mediu, iau aceste oferte in calcul sau le exclud? Aceeasi discutie poate fi purtata si atunci cand vorbim de acelasi apartament (mi-e clar ca e acelasi dupa poze si descriere), postat sau actualizat – uneori chiar in aceeasi zi – de diverse agentii imobiliare, cu preturi de vanzare care difera si cu 40-50%. M-am gandit initial ca in astfel de situatii o decizie logica ar fi sa iau in calcul doar pretul cel mai mic din zona sau pretul cel mai mic la care un proprietar si-a scos imobilul la vanzare, in ideea ca atata timp cat exista astfel de oferte minime si totusi aceste apartamente nu se vand, atunci pretul real poate fi cel mult egal cu aceasta valoare. Dar criteriul pretului nu este insa singurul care conteaza; este posibil ca motivul pentru care un imobil nu isi gaseste comparator sa fie altul – actele nu par a fi in regula, proprietarul comunica un temen neobisnuit de lung intre semnarea contractului si eliberarea apartamentului, etc – si atunci imobilul vandabil sa nu fie nici pe departe cel mai ieftin de pe piata. Cade astfel ideea mea cu pretul cel mai mic.

Observ apoi ca e oricum foarte dificil sa impart ofertele conform criteriilor mele pentru ca anunturile contin in mod vizibil informatii subiective, eronate sau contradictorii: ideea de imobil renovat de lux este foarte larga, anul de constructie a cladirii nu apare peste tot, suprafata utila este amestecata cu cea construita sau este mult umflata dupa cum vei descoperi analizand cu atentie schitele atasate anuntului, zona in care se afla imobilul este privita foarte larg astfel incat acelasi aparatament apare marketat ca fiind in Unirii, Calea Calarasi, Decebal, Alba Iulia sau pur si simplu ultracentral.

Concluzia mea este ca orice fel de pret mediu sau indice al preturilor imobiliare calculat in baza unor surse de informatii de tipul site-uri de anunturi are o marja de eroare foarte mare, greu de estimat si ofera astfel o informatie de calitate slaba. Singurul instrument util atunci cand vorbim de preturi imobiliare ramane indicele pe care s-a laudat Institutul de Statistica ca il va implementa de la sfarsitul lui 2009 pe baza informatiilor culese de la birourile notarilor publici (atunci am vorbi de preturi reale la care se incheie un contract), insa au trecut luni de cand nimeni nu a mai zis nimic de acest proiect. Umbla vorba ca acest proiect, ca oricare altul facut de o institutie bugetara, e lasat in seama unui singur om.  Care om e in concediu, pentru moment.