Citesc un articol foarte bun in Capital care ne anunţă că a venit sfarșitul mirajului imobiliar si că dezvoltatorii care au construit in perioada de maxim a bulei imobiliare vor incepe sa vândă in pierdere. Mi se pare atât de bun, pentru că mă plictisisem de părerile analiștilor care ne explicau didactic că preţurile nu mai pot scadea, că dezvoltatorii nu au cum să coboare sub preţul de construcţie si că mai bine lasă imobilele in mâna băncilor decat să ieftinească.
Vin in completare cu o scurta poveste a unui mic dezvoltator (un bloculeţ de vreo 8 apartamente).
A cumparat un teren prin 2007 - undeva semicentral – pe care a platit cam dublu fată de ceea ce se cere acum prin zonă. S-a apucat de construcţie dar, până să termine, l-a prins criza. Omul are credite la bancă, datorii la constructori si angajati neplătiţi. Preţul la care ar trebui să vândă ca să nu iasă in pierdere (nu se mai pune vorba de profit) este mult peste ceea ce merge in piaţă acum. Pe scurt, e blocat.
Ii expun atunci si eu soluţia dată de analiști/agenţi imobiliari prin presă: Lasă banca să-ţi execute imobilul! Declară faliment! Ce-ti pasă?
Omul apăsat de probleme imi răspunde: Nu pot! Banca mi-a cerut si garanţie personală cand am facut creditul, ambele mașini, a mea si a sotiei, sunt pe firma si tot pe firma asta am cumpărat si un alt teren pe care speram sa ne facem casă.
Pentru acest dezvoltator problema cea mai arzatoare e următoarea rată la bancă si lipsa lichidiţătilor. Nu mai are timp să se gandească ce va fi peste cateva luni si care este preţul minim sub care nu coboară.
)))) (nu te mai opresti din...
Sa faca licitatie, pleaca cu 40% sub piata.. poate iese mai bine.
Probabil ca asta va face. Va vinde mult sub pretul de cost (teren, constructie, autorizatii, dobanzi) si va incerca sa evite executarea bunurilor personale.
Pai daca ofera un pret bun gaseste cumparator.
Dar sa fie un pret REAL.
Cat cere pe mp Util la gata ?
Cred ca e undeva pe la 1800 euro plus TVA pe mp util.
Ok.
Sunt nou pe aici….dar 1800 plus tva…
sigur nu are si marja de profit de peste 50 %.
Dar SINCER.
Pai tu il plangi de mila pe “amic” ca vai moare cu bloculetul etc, si cand colo el vrea sa aiba bani de vila si Q7 in plina criza doar din marja de profit a 8 apartamente.
cine-i plange de mila?
….SA FIM SERIOSI LA 1800 EURO PE MP ARE NARJA DE PROFIT DE CEL PUTIN 400%……………
Din păcate pentru el, a făcut o greșeală imensă când a adus în joc garanții personale. Soluția corectă este într-adevăr falimentul. Nu e o tragedie să dai greș în afaceri și să lichidezi o firmă. Dar într-adevăr, să-ți pierzi bunurile personale poate fi rău…
Dacă nu are de unde din altă parte să producă ceva lichidități, ar putea să vândă o parte din apartamente în pierdere, să finiseze restul și să inchirieze, măcar îi asigură un cashflow cât de cât.
@Ovidiu
Cum sa faca asa ceva, n-ai auzit ca preturile incep sa creasca? A dat la gazeta, in Evenimentul…
Mai sta o luna – doua si le da mai scump decat inainte!
Pentru un bloc dintr-o zona semi-centrala (13 septembrie ?), cu finisaje peste medie, 1800 E plus TVA per mp UTIL e ok. Mp construit ar fi minus 20 la suta, cam 1400 ? Cu TVA ar fi tot 1800.
Preturile sunt rezonabile, insa conjunctura e absolut impsibila. Sunt blocati sellerii din zone cu 1000 E/mp, 70 mpc,2 cam., ce sa mai vb de cei precum omul tau.
Mai Cezar ai repetat mult in oglinda faza cu 1800 util plus tva e ok ????
Mai pe chitaiala asta, sa se multumeaca cu cat a bagat real, undeva pe la 600 mp maxim.
acel 1800 euro ramane pretul cu profit de sute%
m-as gandi, atunci cand ai zis 1800 euro, cunosti pretul real? ai idee ce inseamna constructie noua? ce implica? si mai ales, din pretul declarat (asa cum era pretul inaintea crizei), exista intr-adevar o corespondenta intre calitate/pret/mp?
of… nu-mi pare deloc rau ca s-au incurcat. imi pare rau de pielea mea, ca acum stau si sufar si eu. sunt inginer constructor, si chiar daca nu mai castig ca inainte, macar nu am rate.
s-au fript, sa sufle acum.
@moldoveanu
Sa-ti raspund eu, ca GJB nu e “pe interval”.
De fapt, nu stiu ce sa-ti raspund, ca nu-ti inteleg intrebarile. Care e pretul acum? 1900 +TVA e pretul de strigare, omul zice ca nu lasa sub 1800+TVA. Calitatea? Discutabila, desi nu pot sa-mi dau cu parerea despre structura, fundatie, samd. Nu, nu suntem ingineri constructori, daca si asta era o intrebare. Vrei sa scrii despre constructii, fundatii, chestii ingineresti? Baga un mail si te cooptam in echipa.
1. prostu moare de grija altuia.
2. daca nu lasa la pret inseamna ca nu e suficient de disperat ori motivat ca sa vanda.
3. nu intelege? foarte bine, lasa-l in fericirea lui, mai incolo o sa fie declarat exigibil si executat, dar macar acum isi traieste dramu de aventura.
Peste 1000 cu tva inclus nu mai da nimeni.
Trebuie sa fie cineva alcolic sau redus mintal sa se desparta de cash cand se stie ce urmeaza.
Astia sunt investitori ”captivi” si n-am ce le face, trebuie sa plateasca pentru ceilalti Urma scapa turma.
Adevaratii speculatori au iesit de pe piata inainte sa se intepe bula, stiau ce fac, stiau ca preturile nu pot creste la infinit. Numai gogomanii credeau asta, si acum cotizeaza la profitul deja marcat de adevaratii rechini.
Mai cotizeaza si bancile, si contribuabilii care trebuie sa suporte costurile crizei.
Daca va intereseaza, si Becali e tot in categoria gogomanilor.
Pe “investitorul” asta al vostru, nu pot nici sa-l compatimesc, nici sa-l condamn.
E victima tipica. Lacom, a cumparat terenul scump gandindu-se ca o sa castige peste masura, nepriceput, a intrat in piata imobiliara dupa 7 ani de crestere continua.
Ori lacomia si lipsa de prudenta sunt tipice pentru clientii de pe urma carora traiesc cazinourile si jocurile piramidale.
Pentru a fi corect, trebuie sa spun ca sunt si unii pe care ii compatimesc sincer.
1-Cumaparatorii obisnuiti, end userii din 2007.
Multi din ei au cumparat efectiv din necesitate, stimulati de reclama imbecila si de ofertele de creditare imprudente ale bancilor. Vor intra in default, datele reale sunt mult mai sumbre decat cele raportate de BNR vedeti:
http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/banca-mondiala-este-gata-sa-preia-creditele-neperformante-daca-bancherii-vor-sa-le-dea-4921831/
si:
http://www.guvernarea.ro/financiar-imobiliar/forum/viewtopic.php?t=684
2- cei care au plecat din tara fiindca nu-si puteau cumpara o locuinta romaneasca cu un salariu romanesc, si cei care au fost nevoiti sa-si intrerupa studiile fiindca parintii nu le puteau plati chiria intr-un centru universitar. Imi este mila si de acesti parinti.
@alex dumitrascu
mai de plans sunt cei care au cumparat in 2008, afland ca nu se mai dau credite si, nu-i asa, trebuie sa se grabeasca. stiu cateva achizitii senzationale in vara lui 2008, achizitii facute de oameni care pareau a fi informati, oameni care acum sunt intr-un mare impas. Sigur ca sunt de compatimit.
cezar, poate pe planeta SF o fi 1800 un pret ok … de ce nu cumperi?
Tot manipulator ordinar ai ramas.
Exemplu dat de dumneavoastra este foarte elocvent si arata foarte clar ca, in ciuda celor ce s-au spus despre piata imobiliara, profiturile nu au fost foarte mari. Daca o scadere a pietei de 40% duce de la profit la pierdere [si daca se tine cont ca investitia s-a facut pe o perioada de probabil 2 ani - deci rata de profitabilitate de maxim 20% pe an] atunci mai bine isi tinea banii la banca si lua dobanda 10-17?% si nu avea nici un risc. Exemplu dat de dumneavoastra mai arata ca preturi ale constructilor ca cele din ziua de azi [datorate unei conjucturi nevaforabile] nu se vor mai regasii asa de curand. Nimeni nu o sa mai construiasca daca nu obtine o rata a profitabilitatii de cel putin 20% [repet, bancile au dat 15-17% fara riscuri]. Stocul actual de apartamente [noi] scoase la vanzare o sa se epuizeze intr-un an, poate 2, dar din spate nu mai vine nimic si atunci vom vedea cum cresc din nou preturile.
andrei, ia”te de mana cu cezar si povestiti suav sefeuri.
” profitabilitatii de cel putin 20% [repet, bancile au dat 15-17% fara riscuri]”
In lei, in euro in sekeli sau in nasturi de plapuma?
@Andrei
Stiu ca lucrezi in domeniu si meriti… niste precizari. Daca s-ar vinde in acelasi ritm cloacele noi si nu s-ar mai construi nimic, in circa 10 ani se va epuiza “stocul”, DAR ceea ce se va tranzactiona in principal in 2010 si 2011 vor fi tocmai locuintele tranzactionate deja… intre 2006-2009… si nu ma refer doar la cloacele noi.:) Conjunctura favorabila se inregistreaza, pentru o perioada foarte scurta de timp, taman pentru smecherii imobiliari.
Cezar, finisajele peste medie, in medie sau sub medie influenteaza pretul final cu pana la 100 Euro/mp.
LOL.
Tinand cont de un raport 1/3 la finisaje sub-medie/pete medie (nu vecin cu luxul, aia e alta poveste), si de raportul 40/60 % finisaje/la rosu, suta aia de euro pe mp se cam face ….muuult mai mult.
Evident, EU vorbesc din experienta strict personala.
La fel de evident, n-am inclus in cele de mai sus mobila. Multe proiecte semi-centrale (ca cel de care vorbim) vin partial/total mobilate. Acolo raportul nu mai e de 1/3, e mult, muuult mai mare.
Uite ! Stau si ma minunez de ce se cumparau apartamente la 2000 euro/mp cand toata lumea stia carecumvine treaba cu pretul corect…?!
@cezar – pentru ca asa se intampla intr-o bula – speculatorilor nu le pasa de pretul corect, pentru ca ei “stiu” ca se poate vinde mai scump, iar cumparatorii reali nu au de ales, pentru ca toata lumea are pretul prea sus. La un moment dat cumparatorii reali nu mai cumpara, speculatorii isi iau teapa, ta-daaaa….