Am o ofertă excepţională, un teren agricol în zona Crevedia – Butimanu de 450 de hectare, “decât” 7 euro pe metru pătrat. Vă spun, e nemaipomenit, vă scot un POT de 70% şi nu cer mai mult de juma’ de milion comision.
Poate mă ajutaţi să-l promovez, să-l ofer unui investitor serios, că e păcat să nu se facă o staţiune, un teren de golf, ceva frumos în zonă…
Poate vrea cineva să facă un Silicon Valley în Dâmboviţa?
Read More »
Tag Archive: crestere
Bloculetul din imagine a crescut in ultimii 2 ani inghesuit intre alte doua cladiri in zona Matei Basarab – Valeriu Braniste. Zona centrala, buna, cu acces usor la mijloace de transport in comun, ar spune unii. Din pacate insa, in ultima perioada, zgomotul generat de traficul in crestere si poluarea au devenit lege pe Matei Basarab asa ca personal, nu cred ca pozitia este una stralucita, dar poate nu toti cititorii sunt de acord cu mine.
Din pacate pentru dezvoltator, acesta s-a apucat de proiect fix cand piata imobiliara incepea sa scada astfel incat a ramas cu el nevandut. Dupa ce timp de un an a imbracat imobilul in diverse bannere si mash-uri (doar tutu roz nu i-a pus) prin care anunta ba ca vinde, ba ca inchiriaza, ba ca are apartamente, ba ca ar fi vorba de spatii de birouri, a reusit sa se hotarasca si sa finalizeze constructia.
Imobilul este promovat prin agentia imobiliara Domus care, desi pare a fi agent exclusiv si nu cred ca vandut mai nimic pana acum, pretinde celor interesati si obisnuita taxa de smecher de 3% plus TVA (ma intreb daca dezvoltatorul stie ca ei cer comision clientilor).
Si acum, partea cea mai interesanta: preturile.
Lista este cea de mai jos:
Ceea ce vedeti reprezinta preturile pentru apartamente “la gri”. Asta inseamna ca centrala termica si caloriferele sunt montate, instalatia de aer conditionat centralizata este executata, peretii au o mana de var data iar spatiile comune ale cladirii sunt finalizate. Apartamentele se vor preda insa fara urmatoarele finisaje, acestea urmand a fi facute prin grija si pe costul cumparatorului: gresie, faianta, parchet, usi interioare, obiecte sanitare, varuiala finala. La preturile din lista se mai adauga TVA si costul locurilor de parcare (desi in cazul locului de parcare domnul agent imobiliar spune ca ar putea face o mare exceptie si l-ar oferi gratis, asa cum a fost prezentat de ei la nu stiu ce targ de prin toamna).
Inca o precizare: bloculetul pare destul de bine lucrat, suprafetele construite sunt cele din lista, impartirea spatiilor este in general una bine gandita.
Dar ce parere aveti de preturi? Ati da banii astia? Dar cat ati oferi pentru un apartament in acest bloc?
Poate ii transmitem dezvoltatorului cateva oferte si il ajutam sa vanda si el ceva.
Nimic nou in stirea de la radio, nu? Cei care urmariti stirile pe net si vedeti ce se intampla cu piata imobiliara din Romania sau din Europa nu aveti de ce sa va aratati surprinsi. Dar langa voi, la serviciu sau poate convietuind in aceeasi casa, exista oamenii care se informeaza in continuare de la televizor sau din presa scrisa (ce-mi place sintagma asta…). Oameni care izbucnesc intr-o dimineata isterizati, imprumutandu-ne starea lor de nervozitate, motivata de faptul ca “au zis la televizor ca au inceput sa creasca preturile”. Si au cumva dreptate, pentru ca in ultimele doua saptamani au inceput sa se strecoare discret in presa astfel de stiri. Notarii raporteaza cresterea numarului de tranzactii, mult sub aceeasi perioada a anului trecut, insa e o crestere. In America a trecut criza, in Germania la fel, in Marea Britanie s-a inregistrat o usoara crestere pe nu stiu ce segment. Investitorii incep sa revina, atrasi de aceasta piata tanara, joviala si disponibila. Sau favorita mea, stirea sau interviul cu nu stiu ce analist imobiliar in care se zice clar ca “preturile au ajuns la limita de jos, de aici incolo ne putem astepta la cresteri”. Toate stirile astea apar in jurnale care incep cu reportaje cutremuratoare despre marasmul economic spre care ne indreptam si despre incompetenta politicienilor ce guverneaza aceasta tara; in presa scrisa, povestile cu dezastrul ce vine dupa luna noiembrie tin primele pagini, urmate de cifre seci ce relateaza cresterea somajului si caderea PIB. De trei zile avem si marea veste, pe care multi o asteptau din primavara, cea cu majorarea TVA-ului. Nu sunt analist si nici macar un grafic nu sunt in stare sa fac, dar toate stirile astea ma fac sa ma intreb cine e tampitul in vartejul asta: eu, ca nu inteleg cum merge piata imobiliara pe contrasens, sau analistii lui peste, care prognozeaza intoarcerea vremurilor de mare combinatie?
O explicatie as avea. Subtire, ca nici eu nu-s un tip de substanta. Dar sa zic. Analistii astia uita sa spuna ca USA, Marea Britanie, Germania si alte tari care ar fi depasit criza au o economie bazata pe initiativa privata. Si biznisurile se lupta sa supravietuiasca, folosind orice ajutor pe care statul il da. Obama, Merckel si restul gastii sunt politicieni de prima mana, crescuti si formati intr-o economie care pune accentul pe mediul privat, asa ca inteleg ca supravietuirea statului depinde de IMM-uri (ca sa zic asa). Daca aia au iesit din criza e pentru ca au cu adevarat clasa politica si biznis privat. Sa compari Romania cu astfel de tari e deplasat, pentru ca noi avem o adunatura de activisti pcr pe post de clasa politica si un prea tanar mediu de afaceri, fragil in fata atitudinii de zapciu a statului. O piata imobiliara sanatoasa e consecinta unei economii ce se bazeaza pe biznisul privat, nu o iluzie intretinuta de combinatori, bancile speculante si clientii neinformati.
Si as avea o recomandare pentru cei care jumulesc presa straina de informatii despre piata imobiliara sau despre criza economica. Nu citarea sursei ma intereseaza pe mine, ca nu scriu despre deontologie. As fi fericit sa copiati un articol de la cap la coada, ca are substanta, nu sa trageti o informatie din inceputul textului care sa va serveasca ca argument la o abureala gen “USA au iesit din criza”. Daca ati fi citit pana la capat articolul din “The Economist”, ati fi aflat ca autorul considera ca mai e mult pana departe, ca sa explic pe intelesul vostru.
Timpul trece si piata imobiliara nu prea da semne de viata. Toata lumea sta si asteapta vremuri mai bune: dezvoltatorii pe care i-a prins criza cu proiecte incepute spera o crestere miraculoasa, la fel si cei care au cumparat pe credit in momentul de varf al pietei si care stau cu securea bancii deasupra capului, cumparatorii – oricum foarte putini - nu sunt multumiti de scaderea de pana acum a preturilor asa ca nu se grabesc sa faca vreo miscare. Prima casa nu se stie pe unde s-a ratacit, dar oricum vad ca incet – incet stirile legate de maretul proiect nu prea mai apar.
Ei bine, pe vremurile astea, mai rasare insa cate o promotie sau oferta, nascuta din gandirea disperata a unui dezvoltator sau eventual a directorului sau de marketing (daca nu l-a concediat pana acum) care nu face decat sa trezeasca zambete. Un exemplu ar putea fi acesta. E vorba de proiectul dezvoltat de Ocif Grup, Vivando Unirii, care potrivit site-ului de prezentare este un “complex nascut din pasiune, cladit pe unicitate, cu facilitati proprii celui mai nou stil de viata urban” (fraza asta va vinde in mod sigur 
) si care va fi gata in “toamna 2009” (asa, generic ca nici dezvoltatorul saracu nu stie exact cand il va termina). Oferta de care va vorbeam, spune ca fiecare cumparator va primi cate 300 de euro/luna timp de 3 ani de la data cumpararii apartamentului si mi se pare de-a dreptul incredibila. De ce nu as vrea mai degraba sa imi reduci pretul de cumparare cu 300 euro x 12 luni x 3 ani si de ce as prefera sa astept 3 ani ca sa vad banii inapoi, asta daca firma care dezvolta proiectul va avea de unde sa ii plateasca si va avea si bunavointa sa respecte aceasta intelegere (in caz contrar nu imi ramane decat sa ii dau in judecata, sa apelez la executarea silita , etc. adica sa cheltui alti bani timp de cateva luni sau chiar cativa ani cu sanse ipotetice de recuperare)? Ca sa nu mai spun ca eu probabil voi plati dobanda la banca pentru cei 10.800 euro. Si nu sunt contabil, dar cred ca trebuie vazut, in functie de contractul in baza caruia se vor plati cei 300 euro, daca nu cumva suma va fi impozabila.
La fel de hilare mi se par in vremurile astea si ofertele care includ o masina ca bonus la cumpararea unui imobil, insa de departe in top sunt anunturile particularilor care, ca o suprema concesie, anunta apasat ca “accepta si credit“.
Stirile din ultima perioada anunta scaderi semnificative pe piata inchirierii spatiilor de birouri, traduse prin chirii diminuate considerabil si dezvoltatori care stau cu cladirile goale in asteptarea chiriasilor. Daca ne uitam insa in urma cu cel mult un an, un an si jumatate, peisajul arata cu totul diferit. In 2007 si chiar 2008, pana spre mijlocul anului, toate cladirile de birouri, indiferent ca erau clasa A, B sau C erau inchiriate in proportie de aproape 90 % inca din faza de constructie a structurii, pretul pe mp nu prea se negocia si oricum marja de discutie era destul de mica, astfel incat companiile in curs de infiintare, relocare sau extindere se aflau la mana dezvoltatorilor imobiliari. Pentru cladiri intregi de birouri din nordul capitalei corporatii mari au semnat contracte de inchiriere ferme pe o perioada de 3-5 ani si cu o valoare a chiriei pe mp raportata la o piata in care nu se vorbea decat de crestere. Mai mult decat atat, dezvoltatorii obisnuiau sa impuna si penalitati in cazul denuntarii contractului inaintea expirarii duratei de 3-5 ani, cuantumul acestora fiind egal cu valoarea chiriei ramase pana la finalul contractului. Cu alte cuvinte, pe langa chiriasii care pleaca lasand cu ochii in soare si cladirile goale pe dezvoltatori sau cei care isi renegociaza la sange chiria, exista si unii captivi, legati ani buni de acum incolo de contracte care le sunt defavorabile. Fireste si acestia pot convoca pe proprietar la o discutie, dar raporturile de forta vor fi cu totul altele pentru ca dezvoltatorul va fi in continuare cel care va decide daca are motive sa renunte la beneficiile unei clauze contractuale care il avantajeaza. O alta varianta care ii ramane chiriasului in aceasta situatie este sa subinchirieze o parte din spatiu (daca are astfel de spatiu excedentar) pentru o chirie ce va fi mai mult ca sigur sub cea pe care o plateste el proprietarului, dar asa va reusi macar sa diminueze usor pierderea.
- autostrada Bucuresti – Ploiesti va costa cel putin 1.3 miliarde de euro? Ministrul transporturilor declara acum ca valoarea contractului pentru 50 de km este de 501.2 milioane de euro, dar pana la finalizare cheltuieli neprevazute vor majora costurile cu 150-200 %.
- o sa avem in mai- iunie o usoara crestere a preturilor pe segmentul rezidential? Fara a duce la deblocarea pietei, reluarea creditarii (vom vedea in ce conditii) va da impresia unora ca a venit primavara. Plus stirile aparute zilele astea in presa, stiri ce vor sta la baza unor analize de mare valoare a companiilor imobiliare cu trompeta, care spun ca in Marea Britanie si SUA s-a inregistrat o usoara crestere a vanzarilor de locuinte.
- scad preturile in Pipera
?!
Sunt sigur ca va amintiti anii de dupa revolutie si febra tombolelor de tot felul, caritasuri si alte bingo-nerozii. Maturizarea economiei si cresterea nivelului de trai ne-a facut insa sa dam uitarii completatul biletelor de bingo, sa nu mai trimitem sase capace de bere sau o folie de nescafea la casuta postala 4 oficiul postal 16, samd. Ne-am maturizat si noi si am inceput sa ne asumam responsabilitatea unor decizii economice personale. Acum, cu criza facandu-si simtita prezenta glaciala, reapar ideile de gherila, sa zicem asa. Baietii destepti se descurca sa faca bani pe spatele naivilor, mai ales in astfel de vremuri. Si vorbesc acum de tombola imobiliara. Articolul de azi din Evenimentul Zilei spune cum o astfel de loterie a inceput sa starneasca interesul si pe piata din Romania. Stiu ca ideea nu e noua, proprietari din Marea Britanie, Austria, Germania si probabil si alte tari au incercat-o. Am urmarit atent cazul unui domeniu din Anglia pe parcursul mai multor luni de zile. Biletele s-au vandut in cateva zile, ideea a prins, castigatorul a fost tras la sorti si aici s-a oprit totul. Pentru ca Gambling Comission (sau o autoritate cu un nume apropiat) a intrat pe fir si a pus in discutie legalitatea intreprinderii. Si se stie ca (in Europa, cel putin) loteriile sunt monopolul statului. Daca vrei sa faci o industrie din asta, trebuie sa inteleaga si ministerul de finante cum merge treaba, ca sa poata sa-si ia partea. Si felia lor e mare, nu-s cateva procente acolo. Deci nu poti face asa ceva fara binecuvantarea statului. E posibil ca un proprietar sa insele vigilenta fiscului si sa-i iasa combinatia, dar cand va incerca al doilea vor aparea si zapcii.
Preambulul asta a fost necesar ca sa intelegeti cat de ridicol e ca o companie imobiliara cu pretentii, cum e Eurometropola, sa iasa pe interval cu astfel de declaratii. ”Ne aşteptăm în acest sens la o serie de solicitari din partea unor dezvoltatori, pentru a susţine şi astfel de proiecte,” au precizat consultanţii EuroMetropola. Iata cum si-au propus agentii 007 sa vanda proprietati. E deprimant, indiferent de ce parte a baricadei esti. Daca esti client, n-ai vrea sa te gandesti ca visul tau de a avea o casa sta in bilete de loterie de 100 de euro, cumparate regulat din luna in luna. Nu-ti iese la Ansamblul rezidential Primavara, poate castigi la tombola pentru blocurile de pe Toamnei. Sau mai bine la Sfantu Asteapta Residence.
Daca esti dezvoltator, astepti ceva idei de la “profesionistii” in imobiliare. Solutii viabile pentru a vinde, pentru a te pozitiona pe piata. Ca daca esti implicat serios in biznisul asta, nu vrei sa scapi de apartamentele/ casele din portofoliu cu care te-a prins criza si sa tragi oblonul. Te gandesti cum sa stai in piata in continuare, adaptandu-ti produsele la cerintele momentului. Si atunci vrei sa vina Eurometropola, sa zicem, sa te ajute. Daca poate. Si e clar ca nu poate.
Studiu de caz: apartament de 3 camere pe Matei Basarab, scos la vanzare prima oara in august 2008 la 222.000 de euro.
Apartamentul mai poate fi gasit la 215.ooo de euro aici, la 193.000 de euro aici, la 185.000 de euro aici, la 170.000 de euro aici. Putea fi gasit azi si la 160.000 de euro negociabil aici, dar la ora 17.48 anuntul a fost actualizat si pretul a crescut la 180.000 de euro. Asta dupa ce a aparut articolul-minune in Evenimentul Zilei.
Comentariile sunt de prisos, cred eu. Cam asa merge treaba cu cresterea pretului in Bucuresti din ultimele 5 zile. Apartamente care nu-si gasesc cumparator de luni de zile sau chiar un an s-au scumpit brusc, ca da BNR bani cu galeata fara dobanda. N-a zis asa la gazeta?
Later edit: Sa nu fiu inteles gresit, astia nu-s doar pasii de scadere a pretului, ofertele astea coexista fericite si actualizate pe al mai mare site de imobiliare din Romania.
Si un bonus: oferte de apartamente pe Matei Basarab si Calea Calarasilor la doar un euro! Hirsh se numeste agentia si aici sunt ofertele.
Asta e o idiotenie pe care o auzi in fiecare zi pe posturi de tv, o citesti in presa sau o gasesti pe net. Cutare dezvoltator vinde apartamentele de doua camere la 120.000, ceea ce ar reprezenta un minim si ar trebui sa dam buzna, ca oferta mai buna n-o sa apara in vecii vecilor. Plus ca in primavara piata imobiliara isi revine. Hahaha, ca altceva n-am de spus. Argumentele supreme sunt trei: pretul terenurilor, costul fortei de munca si pretul materialelor de constructii – in permanenta crestere. Le luam pe rand scurt, sa nu va plictisesc.
Pretul terenurilor e in scadere, nu ma intereseaza la ce pret a cumparat cutare dezvoltator de aiurea o parcela in Pipera de la regele oierilor. Am terminat cu asta.
Costul fortei de munca se apropie de normal, acum cand importam chinezi, pakistanezi sau aducem acasa romanii plecati in Spania si Italia la constructii.
Materialele de constructii. Asta vara tona de otel-beton era 1100 de euro (tva inclusa), acum e 500 de euro cu tot cu tva. Sacul de ciment (50 de kg) era 40 de lei, acum e 25 de lei. Metrul cub de caramida era 48 de lei, acum e 33-35 de lei. Gips-cartonul a inregistrat o scadere de 15%. Cauza? Cererea scazuta!
Am terminat. De retinut pentru aia preocupati de “minimul istoric”: cererea si oferta, asta este mecanismul reglarii preturilor pe o piata libera!
(datele sunt luate din Ziarul Financiar)