Primita pe mail de la G.J.B. (apropo de reportajul de la Tvr prezentat in postul anterior)
Povestea poate fi folosita pe post de material didactic.
E greu de spus in momentul de fata care au fost intentiile intiale ale celor 2 investitori, probabil ca nu au avut in cap de la inceput sa nu construiasca nimic, ci pur si simplu asa au mers lucrurile. Interesant de observat este insa ca cei 2 dezvoltatori au avut inteligenta sa se informeze foarte bine asupra legislatiei contabile si fiscale si ca au avut tot timpul parte de consultanta juridica de calitate. De-a lungul discutiei cu reporterul au demonstrat ca stapanesc foarte bine multe probleme juridice de finete legate de real estate, contracte, insolventa, etc.
Din cate reiese din reportajul realizat se pare ca cei 2 au inceput business-ul imobiliar cu foarte putini bani proprii, in cazul unuia din ansambluri, la data la care au inceput sa semneze antecontractele de vanzare cumparare, neavand nici macar terenul achizitionat. Practic cateva banner-e insirate in oras si publicitatea din ziarele locale au fost suficiente pentru ca lumea sa dea buzna sa cu avansul in mana.
Nici unul dintre pagubitii -constituiti acum in asociatie- nu a facut la momentul semnarii antecontactului nici cel mai mic demers pentru a afla detalii legate de existenta terenului, a autorizatiilor de constructie, etc. Mai mult ca sigur la acel moment nu au cerut sprijinul unui avocat si nu au cautat sa inteleaga specificul tranzactiei pe care urmau sa o incheie. Altfel ar fi aflat ca prin contractul pe care il semnau primeau in schimbul banilor doar o promisiune din partea dezvoltatorului ca va construi si ca le va vinde cand va finaliza constructia si nicidecum nu deveneau proprietarii unui apartament sau a unei cote din teren. De altfel unii dintre pagubiti sunt si acum in confuzie, vorbind de “apartament vandut catre 2 persoane”, cand de fapt nu fusese nimic vandut catre nimeni.
De altfel sunt foarte putini cumparatori care au inteles in aceasta perioada de efervescenta imobiliara cat de important este sa consulti un avocat specializat care sa iti explice ce urmeaza sa semnezi si care sunt riscurile. Aceste antecontracte de vanzare cumparare asigura de fapt foarte putina protectie promitentilor cumparatori, platitori de avans, si le ofera foarte putine arme in lupta cu dezvoltatorul in cazul in care acesta nu finalizeaza imobilul, pierde terenul si/sau constructia, intra in faliment .
Pagubitii din reportaj insista si in al 12-lea ceas ca ar vrea sa primeasca apartamentul sau, daca nu se poate, banii inapoi. Apartamentul la care au visat nu il vor primi niciodata pentru ca imobilul si terenul au fost executate silit si vandute la licitatie, din cate reiese din reportaj perfect legal. Interesant este ca si avocatul pagubitilor pare a fi in oarecare confuzie, sustinand ca ar fi fost necesar acordul promitentilor cumparatori pentru ipotecarea terenului, motivand ca acestia ar fi devenit proprietari ai apartamentelor si respectiv ai terenului, lucru total eronat. Cat despre returnarea banilor, pagubitilor nu le ramane decat sa astepte 2-3 ani pana la finalizarea dosarului de insolventa si abia atunci, daca din procesul de lichidare se vor obtine bani si daca acestia vor fi suficienti, ar putea sa mai incaseze cate ceva.
Asa ca mare atentie atunci cand faceti o tranzactie imobiliara: prin semnarea unui antecontract de vanzare cumparare nu primiti din partea dezvoltatorului decat o promisiune, urmand sa traiti cu speranta ca va fi un bun manager al proiectului si un “om de cuvant”. Ganditi-va ca oricare din urmatoarele situatii poate intarzia sau anula finalizarea proiectului: dezvoltatorul nu vinde suficiente apartamente si nu strange banii necesari constructiei sau isi pierde sursa de finantare, banca sau alt creditor ipotecar executa silit imobilul, apar probleme legate de dreptul de proprietate asupra terenului, etc. In oricare astfel de cazuri nu veti avea nici un fel de drept prioritar asupra terenului sau constuctiei, singura modalitate de recuperare a banilor fiind actiunea in justie.