Tag Archive: USA
Iunie 2010, lucrurile nu merg aşa bine pentru construcţia în regim propriu dintr-o zonă selectă din Bucureşti, aşa că proprietarul o pune la vânzare.
Casa P+1 Chiajna, sat Rosu
Vand casa P+1, com. Chiajna, sat Rosu, la aprox. 1 km de statia Apusului, cartier Militari.
Casa are 6 camere + bucatarie + baie. In plus, exista si o magazie mare, din beton, cu usa metalica, pretabila ca si garaj daca se doreste.
Toate utilitatile, finisaje 2009, merita vazuta, mai multe detalii la fata locului.
Pret: 142.000 EUR usor negociabil.
Detalii inutile gen “nema asfalt pe stradă” sau “necesită gard inalt, datorită minorităţilor conlocuitoare” sunt omise, pentru bunul mers al vânzarii. Scăderea decisivă de preţ are loc câteva luni mai târziu, când de la 142 preţul scade la 135.000€.
După un an de zile de insuccese, în care pretul nu mai scade deloc, se scoate de la vânzare. Probabil zicala “mai bine mor cu ea de gât decât să o vând” funcţionează.
Va aduceti aminte de anul 2007 cand preturile noastre mioritice se `aliniau` la preturile UE? Dar de cele mai sigure si mai profitabile investitii din galaxie facute sub sloganul `Buy land, they`re not making it anymore`?
Domnul Bucur, probabil un demn urmas al legendarului pastor intemeietor de capitala europeana, a plecat urechea si portofelul la aceste intelepte sfaturi investitionale. Haideti sa urmarim aventura imobiliara in care s-a lansat dumnealui si sa incepem direct cu deznodamantul. Dupa cum se poate vedea, este vorba despre o vanzare la licitatie al carei obiect este terenul distinsului investitor pentru stingerea unui `credit nerestituit` de 4.9 milioane euro. Remarcam ca licitatia se afla la a doua strigare, prima avand loc in aprilie 2009, evident fara succes.
Fara nici o legatura, gasim o agentie imobiliara care in martie 2009, deci cu doar o luna inaintea nefericitului eveniment de mai sus, avea in oferta un teren cu aceleasi caracteristici. Pretul era un pic diferit fata de cel din `oferta` bancii, mai exact de 15 milioane euro. O minte jucausa si-ar putea imagina ca proprietarul incerca sa vanda asiduu proprietatea aflata in pragul executarii. Urcandu-ne in masina timpului, gasim acelasi anunt de vanzare publicat in iulie 2008 ba chiar si in martie 2008. Lucru frapant este faptul ca vanzatorul pare a fi adeptul teoriei conform careia `terenul nu ii cere de mancare`. Asadar pretul ramane nemodificat: 15 milioane euro pe parcursul unei perioade de exact un an de sperante desarte.
Turand in continuare motoarele, navigatorul plictisit gaseste un alt anunt de vanzare, de data asta ceva mai vechi, din mai 2007, in care un alt vanzator isi expune marfa la vanzare. Da, pare a fi acelasi teren buclucas aflat la aceeasi adresa dar cu un pret ceva mai iertator: `doar` 4.6 milioane euro.
Mintea jucausa despre care faceam vorbire mai devreme nu se poate abtine in a reconstitui un lant… ipotetic. Vanzare facuta ulterior lunii mai 2007 la un pret de 4.6 milioane euro (sau mai mare, preturile cresteau in perioada respectiva). Constituire ipoteca noiembrie 2007 pentru garantarea unui credit, in contextul incheierii unui contract de vanzare-cumparare. Vanzari tentative de vanzare in martie 2008, iulie 2008 si martie 2009 la pretul de 15 milione de euro. Intr-un final apoteotic, licitatii bancare in aprilie 2009 si decembrie 2009 pentru recuperarea prejudiciului de 4.9 milioane euro. Aceeasi suprafata si caracteristici, aceeasi adresa obscura. Concluziile le trageti voi.
PS: Oare doamna Nutzi… ce mai face? 
Deschid MagazinulDeCase si gasesc un articol: “Probleme de tranzactii imobiliare”. Si-mi zic ca e un subiect care merita atentia, toata lumea ar fi interesata de posibilele probleme ce pot surveni in cursul unei tranzactii. Asa ca va povestesc o situatie si va cer o opinie. Clientul, bun prieten cu mine, merge sa vada un apartament de trei camere in zona centrala. Living spatios, bucatarie deschisa, doua dormitoare si o baie mare. Finisajele ok, pretul tentant (pentru el, eu aveam de comentat) si pozitia buna a imobilului pareau ca au influentat decisiv opinia amicului. Pe ultima suta de metri apare o problema. Apartamentul e compus de fapt dintr-un apartament de doua camere si unul de o camera. Asa si sunt intabulate si la notar se vor face, de fapt, doua contracte de vanzare-cumparare. Problema e ca holul de intrare in apartament e o bucata din holul blocului si nu poate fi inclus legal in acte. Asadar cumperi doua apartamente si zici ca ai trei camere. Amicul zice ca nu e nici o problema, doar nu o sa vina nimeni sa-i ceara sa mute usa de la intrare ca sa elibereze cei 4 metri patrati apartinand holului blocului. Dar nici nu poti spune ca sunt ai tai, zic eu. Si nici nu poti sa folosesti separat cele doua apartamente, pentru ca proprietarul a desfiintat baia garsonierei, lasand doar un living si o bucatarie. Asa ca va intreb: e un obstacol insurmontabil? Voi ati cumpara in conditiile astea?
Precizez, in caz ca nu am fost foarte clar, ca fara cei 4 mp din holul blocului (care au devenit holul apartamentului) nu ai un acces comun in cele doua apartamente; solutia ar fi ca dintr-unul sa se intre in celalalt, dar ele sunt despartite de un perete de rezistenta (sau asa am inteles).
*Articolul de pe MagazinulDeCase a fost un pretext, titlul caznit si exprimari de genul “tranzactia dumneavoastra cade intr-o spartura inexplicabila la banca” sau “O zi innorata in tara judiciara” indica faptul ca e un articol ciordit de pe net si tradus cu google translate.
- Nu prea se enerveaza nici unul dintre romanii verzi auzind ca un diplomat roman a ucis un om si a ranit alti doi iar apoi a fugit de la locul accidentului, incercand sa spuna ca masina i-a fost furata. Si diplomatul s-a intors in tara, la adapostul imunitatii. Sa ne aducem aminte de acest moment data viitoare cand ne nevrozam ca suntem tratati ca o natiune de mana a doua de imperialismul american…
- Chiriile pentru apartamente se duc jos, observ. Vremurile cu 10-11 euro/ metru patrat sunt duse. Vorbim acum de 6-7 euro, uneori chiar 4-5. Uite aici un apartament mobilat de 155 mp de inchiriat cu 650 de euro.
- “Prima casa” a intrat in pauza de la 1 ianuarie. Ce va fi? Nu stim, desi guvernul Boc, care spune ca programul este copilul lui de suflet, ar putea sa-l reinvie. Sau nu.
- Vlad Petreanu povesteste in doua articole cat de sarmanti sunt angajatii IMAX Cotroceni si cum rezolva cu delicatete nemultumirile clientilor. Imi retine atentia un comentariu in care o doamna deplange faptul ca ii este imposibil sa vada filme din cauza lipsei facilitatilor pentru persoanele cu dizabilitati. Ceea ce ma aduce la o idee mai veche, si anume ca in Bucuresti poti trai doar daca esti barbat in putere, sub 45 de ani, cu jeep, venituri peste medie, sanatate de fier si maxim un defect: bun simt amputat.
- Fac ce fac si imi aduc aminte de Citylights Pipera. Pentru cei ce nu cunosc limba engleza, Citylights inseamna “luminile orasului” (sigur va aduceti aminte filmul lui Chaplin din 1931). Problema ca ansamblul de 4 blocuri din Pipera n-are treaba nici cu luminile si nici cu orasul. E situat in camp, la ceva distanta de casele locuite, iar daca treci seara vezi maxim patru apartamente luminate. Poate se gandesc sa-si schimbe numele, ceva de genul “the place where no man has gone before”. Sa traduca ei.
- Vad ca Arhi se enerveaza citind comunicatul dat de presedintele A.R.A.I., domnul Cristian Clenciu, in care se spune ca asteptarile privind scaderea costurilor de constructie sunt naive. In caz ca nu stiati, A.R.A.I. inseamna Asociatia Romana a Agentiilor Imobiliare. Ceea ce, in opinia mea, ii obliga sa reglementeze functionarea agentiilor imobiliare si, dupa cum bine zice un comentator, sa se straduie sa imbunatateasca imaginea proasta a agentului imobiliar. Si as adauga si povestea cu interzicerea dublei reprezentari; dar e evident ca rolul de analisti de preturi ii coafeaza mai bine pe cei ce ocupa astfel de functii, asa ca presupun ca in 2010 vom mai vedea comunicate de tipul “preturile au ajuns la limita inferioara, de acum ne asteptam la cresteri” sau “USA si UK au iesit din criza, asa ca fondurile de investitii vor da buzna pe piata romaneasca”. Imi pare rau ca Arhi nu-l cunoaste pe Gabriel Zamfir, presedintele UNIM (Uniunea Nationala Imobiliara). Are ala niste texte mult mai tari…
… adica My Dream Residence din Pipera colt cu Soseaua de centura si cu linia de cale ferata. Nu se poate sa nu fi auzit pana acum de acest ansamblu rezidential, dezvoltatorul s-a tot prezentat insotit de machete, brosuri, hostese si alte asemenea pe la targurile imobiliare din ultimul an. Materialele promotionale afiseaza mare pe prima coperta sloganul: “Ready to move from November 2008” asa ca te gandesti ca intr-un an s-or fi vandut mare parte din apartamente, dar cine stie, o fi ramas si pentru tine macar unul. Dezvoltatorul se mai lauda ca de la 1 ianuarie 2010 World Class Health Academy va inaugura in incinta complexului o sala de sport cu piscina si terasa. Ansamblul apare ca fiind unul grozav si extraordinar sau asa cum se mentioneaza pe site-ul lor: “Exploatand filonul artistic al arhitecturii exterioare, proiectul uimeste prin lobby-uri si spatii comune de o eleganta minimalista, cu nuante moderne si per ansamblu luminoasa.” (plina de emotie fraza, nu?)
Insa in realitate, lucrurile stau cam asa:
- Pozitia ansamblului nu este deloc una spectaculoasa, asa ca atunci cand cauti un apartament ai de ales intre vedere catre un camp gol sau catre scheletul blocurilor Green Vista ce par a fi abandonate. In fata, peste strada, ai putea zari un colt de padure pe langa santierul Oxford Gardens dar te vei bucura in acelasi timp si de susurul placut al traficului de pe Sos. Pipera.
- In tot complexul finalizat de mai bine de un an s-au mutat deja … n-o sa ghiciti nici intr-o suta de ani … nici mai mult nici mai putin de 7 locatari (cifra e cea oficiala pe care o comunica reprezentantul de vanzari). Asa ca, in masura in care sunteti in cautare de senzatii tari, puteti opta pentru apartament intr-un astfel de bloc fantoma.
- Piscina e in stadiu de groapa de ciment inconjurata cu resturi de materiale de constructii.
- Dezvoltatorul, Plus Development, e in plin scandal cu antreprenorul general (intrat de vreo luna in faliment) care a pastrat cheile apartamentelor din complex. Astfel, reprezentantii de vanzari pot prezenta clientilor doar cateva apartamente care au ramas din marinimia constructorului cu usile deschise. La incheierea vizionarii trebuie insa sa fie foarte atenti pentru ca o usa trantita poate insemna un apartament mai putin de prezentat viitorilor clienti. Mi-e foarte greu sa imi dau seama cum ar proceda in situatia in care un om ar vrea intr-adevar sa cumpere: se milogesc de constructor sa le deschida usa sau il conving pe cumparator sa semneze fara sa intre in apartament ? (ca doar a vazut la etajul 1 cam cum arata si pana la urma sunt toate la fel, nu!)
- Aproape toate configuratiile includ minunea arhitecturii moderne: bucataria in living fara aerisire.
- Preturile - ca si cum ar mai conta – sunt mari si nu e clar cat de negociabile.
Deci, asa cum va spuneam … un ansamblu de vis.
Observ ca multe apartamente sau case noi puse in vanzare in ultimul timp ajung la clienti prin intermediul unor agentii care solicita comision, intentia dezvoltatorului fiind insa, in multe cazuri, ca la pretul cerut sa nu se mai adauge alte taxe (nu vorbim de cele notariale, desigur) care ar putea indeparta un potential cumparator. Brokerul care promoveaza proprietatea primeste un comision din partea vanzatorului, o abordare normala din moment ce acesta ii reprezinta interesele (vorbea Radu aici de dubla reprezentare). Si cu toate ca astfel de proprietati sunt bine marketate, spuneam ca apar agentii care incearca sa smantaneasca clientul de un eventual 3%, profitand de proasta informare a acestuia sau de o vizionare multipla, la care pot sa-i bage sub nas un imobil la care eventualul cumparator nu s-a gandit. Saptamana trecuta am primit trei mailuri de la persoane care s-au trezit in situatia de a accepta contractual sa plateasca un procent pentru apartamente sau case aflate in vanzare pe piata fara comision, pacaliti fiind de agentii – capusa. Intrebarile comune erau cum se pot evita astfel de capcane si cum se poate anula contractul de intermediere, iar eu nu pot sa raspund probabil satisfacator – spre dezamagirea lor. Nu sunt jurist sa pot sa speculez cum ar putea sa interpreteze instanta o astfel de speta (presupunand ca agentia v-ar chema in judecata in cazul in care n-ati plati comisionul aferent unei eventuale tranzactii), cat despre anularea unui contract, cred ca puteti spera doar la o intelegere cu partea cealalta. Singura solutie e sa va informati bine in prealabil, sa studiati cu atentie ofertele din zona care va intereseaza si sa verificati daca dezvoltatorul nu vinde in mod direct. Stiu, e tardiv pentru cei ce mi-au scris, dar articolul asta nu e pentru ei (v-am trimis pe mail o solutie mai putin ortodoxa, n-o scriu aici ca ma linseaza agentiile).
Asadar m-am hotarat sa va prezint cateva oferte care sunt exploatate de firme – capusa, dornice sa-si faca un nume pe piata tinand informatiile sub obroc. Am in vizor in special Crosspoint, o agentie cu sediul in Herastrau, cu o politica de vanzari cel putin neadaptata vremurilor noi in care traim. Dar asta putin mai incolo, spre sfarsitul saptamanii.
Azi va spun despre Flamingo Garden din Corbeanca, un ansamblu dezvoltat de Future Real Estate. E a doua etapa, de fapt, a acestui proiect, prima fiind vanduta in totalitate (si locuita). In Flamingo 2 mai sunt 5 sau 6 case libere, toate pe structura de lemn, bine executate, avand o suprafata construita de 240 mp (amprenta e de 120 mp). Lotul de teren are 500 de mp, spatiile comune sunt generoase, cu drumul de acces asfaltat de dezvoltator si locuri de parcare pentru musafiri. Pretul e de 180.000 de euro si proprietatea e promovata pe site-ul dezvoltatorului si pe magazinuldecase. Pretul e negociabil in functie de abilitati ( 
)si de modalitatea de plata. Dezvoltatorul ofera un sistem propriu de rate pe 5 ani, cu un DAE maricel. Singura chestie de reprosat e pozitia, ansamblul fiind marginit de terenuri agricole pe care nu cred ca se va construi prea curand. Sigur ca pretul ar trebui si el ajustat avand in vedere acest inconvenient, dar asta e o discutie sterila din moment ce majoritatea caselor s-au vandut si dezvoltatorul nu e, probabil, presat sa faca discounturi.
Flamingo Garden este unul din ansamblurile discutate intr-unul din mailurile primite. C.P. este suparat ca ar trebui sa plateasca 5400 de euro comision unei agentii, asta in eventualitatea in care ar duce la capat discutiile privind achizitionarea unei case in acest ansamblu. Flamingo Garden ii era oarecum cunoscut, pentru ca bate zona Corbeanca in cautarea unei case de cateva luni, dar aflandu-se zilele trecute in biroul unei agentii imobiliare din Otopeni (Sinergy Imob) a semnat un contract de servicii imobiliare si o anexa cu imobile oferite spre vizionare despre care agentul i-a oferit informatii trunchiate. Abia cand au ajuns in fata Flamingo Garden a inteles despre ce era vorba.
Cum serviciile oferite se limiteaza strict la “dezvaluirea” informatiei, supararea lui este de inteles. Asa ca revin zilele astea si va spun cum puteti gasi dezvoltatorul in cazul catorva oferte postate de Crosspoint pe imobiliare.ro, agentie care isi impaneaza anunturile cu detalii si fotografii irelevante.
Nimic nou in stirea de la radio, nu? Cei care urmariti stirile pe net si vedeti ce se intampla cu piata imobiliara din Romania sau din Europa nu aveti de ce sa va aratati surprinsi. Dar langa voi, la serviciu sau poate convietuind in aceeasi casa, exista oamenii care se informeaza in continuare de la televizor sau din presa scrisa (ce-mi place sintagma asta…). Oameni care izbucnesc intr-o dimineata isterizati, imprumutandu-ne starea lor de nervozitate, motivata de faptul ca “au zis la televizor ca au inceput sa creasca preturile”. Si au cumva dreptate, pentru ca in ultimele doua saptamani au inceput sa se strecoare discret in presa astfel de stiri. Notarii raporteaza cresterea numarului de tranzactii, mult sub aceeasi perioada a anului trecut, insa e o crestere. In America a trecut criza, in Germania la fel, in Marea Britanie s-a inregistrat o usoara crestere pe nu stiu ce segment. Investitorii incep sa revina, atrasi de aceasta piata tanara, joviala si disponibila. Sau favorita mea, stirea sau interviul cu nu stiu ce analist imobiliar in care se zice clar ca “preturile au ajuns la limita de jos, de aici incolo ne putem astepta la cresteri”. Toate stirile astea apar in jurnale care incep cu reportaje cutremuratoare despre marasmul economic spre care ne indreptam si despre incompetenta politicienilor ce guverneaza aceasta tara; in presa scrisa, povestile cu dezastrul ce vine dupa luna noiembrie tin primele pagini, urmate de cifre seci ce relateaza cresterea somajului si caderea PIB. De trei zile avem si marea veste, pe care multi o asteptau din primavara, cea cu majorarea TVA-ului. Nu sunt analist si nici macar un grafic nu sunt in stare sa fac, dar toate stirile astea ma fac sa ma intreb cine e tampitul in vartejul asta: eu, ca nu inteleg cum merge piata imobiliara pe contrasens, sau analistii lui peste, care prognozeaza intoarcerea vremurilor de mare combinatie?
O explicatie as avea. Subtire, ca nici eu nu-s un tip de substanta. Dar sa zic. Analistii astia uita sa spuna ca USA, Marea Britanie, Germania si alte tari care ar fi depasit criza au o economie bazata pe initiativa privata. Si biznisurile se lupta sa supravietuiasca, folosind orice ajutor pe care statul il da. Obama, Merckel si restul gastii sunt politicieni de prima mana, crescuti si formati intr-o economie care pune accentul pe mediul privat, asa ca inteleg ca supravietuirea statului depinde de IMM-uri (ca sa zic asa). Daca aia au iesit din criza e pentru ca au cu adevarat clasa politica si biznis privat. Sa compari Romania cu astfel de tari e deplasat, pentru ca noi avem o adunatura de activisti pcr pe post de clasa politica si un prea tanar mediu de afaceri, fragil in fata atitudinii de zapciu a statului. O piata imobiliara sanatoasa e consecinta unei economii ce se bazeaza pe biznisul privat, nu o iluzie intretinuta de combinatori, bancile speculante si clientii neinformati.
Si as avea o recomandare pentru cei care jumulesc presa straina de informatii despre piata imobiliara sau despre criza economica. Nu citarea sursei ma intereseaza pe mine, ca nu scriu despre deontologie. As fi fericit sa copiati un articol de la cap la coada, ca are substanta, nu sa trageti o informatie din inceputul textului care sa va serveasca ca argument la o abureala gen “USA au iesit din criza”. Daca ati fi citit pana la capat articolul din “The Economist”, ati fi aflat ca autorul considera ca mai e mult pana departe, ca sa explic pe intelesul vostru.